Très souvent, nous entendons nos clients parler du crédit pont. Mais, le crédit-pont est-il une solution face au ralentissement immobilier
Le Contexte du Marché Immobilier
Le marché immobilier, en proie à un ralentissement persistant depuis plus d’un an, traverse une période de turbulences. En effet, les transactions ont connu un fléchissement de 4,2% au cours des six premiers mois de l’année, selon les données fournies par la fédération Fednot. Bien que ce déclin ne soit pas qualifié d’effondrement, il est indéniable que les biens immobiliers s’écoulent moins aisément sur le marché. Face à cette conjoncture, de plus en plus d’acheteurs se tournent vers le « crédit-pont », une alternative financière qui leur permet d’acquérir un nouveau bien avant même d’avoir réussi à vendre leur propriété actuelle.
Le Crédit-Pont : Une Alternative Pratique
Le crédit-pont, également connu sous les appellations de crédit passerelle, crédit de soudure ou crédit relais, offre une solution flexible et pratique aux propriétaires désireux de réaliser un tel saut. Son principe est relativement simple : la banque avance une partie de la valeur du bien à venir, mettant ainsi à disposition des fonds immédiats pour l’achat du nouveau logement. Cette démarche offre en outre la possibilité de prendre son temps pour mener à bien la vente de l’ancienne résidence. En 2022, les crédits-pont représentaient 10% des montants empruntés en crédit hypothécaire. Au cours des huit premiers mois de l’année 2023, cette proportion a connu une augmentation, atteignant désormais environ 15%. Ces chiffres témoignent d’un intérêt croissant pour cette solution financière.
Tendance Croissante vers le Crédit-Pont
Les professionnels du secteur immobilier confirment cette tendance à la hausse. Chez BNP Paribas Fortis, par exemple, Marc Delforge, responsable des crédits, constate une augmentation significative des recours au crédit-pont. Dans le bureau de courtage Segers & Associés, Patrick Segers, consultant en crédits, témoigne également d’une évolution similaire. Chez ING, bien que les demandes n’aient pas encore connu de hausse notable, une légère augmentation est envisageable à l’avenir. Plusieurs facteurs contribuent à cette tendance, notamment la moindre réactivité du marché, la vente moins rapide des biens à faible valeur EPC (certificat de prestation énergétique) et l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur la nécessité de vendre un bien existant pour financer une nouvelle transaction.
Conditions et Coûts du Crédit-Pont
Le montant du crédit-pont est généralement déterminé en fonction de la valeur de l’ancien bien à vendre, bien que les banques appliquent une marge de sécurité. Cela signifie que le crédit-pont ne représente que rarement 100% de cette valeur. Les pourcentages varient d’une banque à l’autre, certaines accordant jusqu’à 85% du prix de vente, tandis que d’autres ne dépassent pas 75%. Chez BNPPF, si le bien à vendre est déjà sous compromis, la banque peut accorder jusqu’à 100% de sa valeur. Si le bien a été évalué par un expert, on peut emprunter jusqu’à 90% de la valeur expertisée. Si l’évaluation a été réalisée par une agence immobilière, le prêt peut aller jusqu’à 80%. En ce qui concerne la durée du crédit-pont, il est essentiel de bien évaluer le timing, car la date de vente de l’ancienne maison demeure incertaine. Généralement conclu pour une durée d’un an, souvent renouvelable, ou deux ans, cela dépend de la politique de l’établissement. Le remboursement s’effectue de manière spécifique : soit le capital et les intérêts sont remboursés en une seule fois au moment de la vente de l’ancien bien, soit les intérêts sont remboursés mensuellement ou trimestriellement jusqu’à la vente, suivis d’un remboursement en totalité du capital.
Scénarios en Cas de Non-Vente
Si l’ancien bien peine à trouver preneur, quelles sont les options disponibles? Marc Delforge de BNPPF explique que le crédit-pont peut être automatiquement prolongé d’une année supplémentaire dans ce cas. Cependant, il souligne que de telles prolongations demeurent exceptionnelles. Chez ING, Peter De Backer confirme cette pratique peu courante. Il est important de noter que lors d’une prolongation, les intérêts sont réévalués et des frais supplémentaires sont à prévoir. En outre, les banques ne consentent généralement pas à étendre le crédit-pont au-delà de deux ans. Si le bien ne trouve pas preneur après cette période, cela peut indiquer qu’il présente des caractéristiques atypiques ou qu’il ne correspond pas à la valeur du marché. Dans ce cas, le crédit-pont est interrompu et converti en un simple crédit hypothécaire. Patrick Segers conseille alors à ses clients de envisager la mise en location du bien pour éviter cette situation.
Comparaison des Coûts entre Crédit-Pont et Crédit Hypothécaire
Lorsqu’il s’agit de coûts, les taux d’intérêt d’un crédit-pont sont généralement plus avantageux que ceux d’un crédit hypothécaire classique en raison de sa courte durée. Marc Delforge précise que chez BNP Paribas Fortis, ces taux oscillent actuellement entre 3% et 3,5% pour un crédit-pont, tandis qu’ils se situent entre 4% et 4,5% pour un crédit hypothécaire standard. Chez ING, le taux de base « affiché » du crédit-pont est également légèrement inférieur à celui du crédit immobilier classique (4,75% contre 4,91%). Cependant, chez Belfius, selon les tarifs officiels, le taux d’intérêt annuel d’un crédit-pont de deux ans s’établit à 6,058%, tandis que celui du crédit hypothécaire sur 20 ans est de 4,624%. Il est donc impératif de comparer les offres et de ne pas hésiter à négocier. En général, les négociations concernant le crédit-pont sont souvent couplées à celles du nouveau prêt hypothécaire. Bien qu’il soit légalement possible de choisir deux banques différentes, la pratique courante est d’opter pour le même établissement. Du point de vue financier, il est essentiel de noter que le coût du crédit-pont est loin d’être négligeable. Si le nouveau logement s’élève à 400 000 euros et que vous contractez un crédit-pont de 250 000 euros en attendant la vente de l’ancien appartement, avec un taux de 4%, le crédit-pont coûtera environ 10 000 euros pour une année. Il est important de ne pas oublier les frais de dossier, de mandat et d’expertise, qui représentent environ 2 000 euros. Dans de nombreux cas, Testachats conseille donc d’opter pour un crédit hypothécaire plus important afin de financer l’achat de la nouvelle maison. Il est primordial de réaliser des simulations complètes pour prendre une décision éclairée. Il va de soi que plus la vente est rapide, moins le coût du crédit-pont sera élevé.
La Franchise comme Alternative
Une autre option s’offre aux acheteurs en quête de temps pour gérer la transition entre deux logements : la franchise. Ce mécanisme permet de retarder le début du remboursement d’un prêt hypothécaire sur une durée déterminée. Cette approche est souvent privilégiée lorsque le nouveau bien est en cours de construction ou nécessite des travaux de rénovation. Selon Marc Delforge, la durée de la franchise est adaptée au projet du client, pouvant varier de six mois à deux ans, voire jusqu’à trois ans dans des cas exceptionnels. Toutefois, il est essentiel de noter que cette faveur de la banque n’est pas gratuite. Celle-ci peut exiger le paiement des intérêts pendant la période de franchise, ou intégrer ces montants dans le crédit global, ce qui prolongera la durée de remboursement. Il est important de garder à l’esprit que plus la franchise dure, plus elle engendre des coûts supplémentaires, à l’instar du crédit-pont.
Sources:
